Embates de ideias ou de interesses em Condomínios, quando não resolvidos, podem levar a causas com altos custos financeiros e de harmonia ao Judiciário.

Viver em Condomínio demanda boa dose de tolerância, afinal, o uso da propriedade sofre certas limitações por questões legais e principalmente em virtude de regras internas, previstas em Convenções, Regimentos Internos e decisões Assemelhares.

Não raro, conflitos entre condôminos ou entre estes e Administração do Condomínio ganham contornos hollywoodianos diante da cada vez mais comum exposição em mídias sociais. Grupos de Facebook e WhatsApp acabam por dar publicidade para questões que poderiam ser resolvidas com discrição e muitas vezes a interferência de terceiros e a questão de vaidades envolvidas acaba por enveredar conflitos simples para discussões homéricas que muitas vezes levam os demais condôminos a tomar partido e defendendo lados, em vez de defender os interesses coletivos. Esses embates muitas vezes geram rusgas difíceis de serem sanadas.

Evitar que brigas ocasionadas por barulho, obras, infiltrações, debates sobre mudanças de rotinas ou Regimento Interno tenham como destino o Judiciário é uma das funções do Síndico.

No entanto, é necessário cuidado ao envolver o Síndico/Administradora no conflito. Muitas vezes algo que poderia ser resolvido com uma conversa entre vizinhos, a chamada do Síndico pode ser vista pelo outro envolvido como uma forma de exposição, por vezes agravando o clima ou mesmo fechando portas para uma saída amigável.

O Síndico, o Advogado ou a Administradora que atuam no condomínio podem ser mediadores entre Condôminos e estes devem agir com parcimônia nas espécies de controvérsias que serão compartilhadas, a criação de situação vexatória ou intimidatória poderá ser um obstáculo para a resolução do conflito sem necessitar acionar o Poder Judiciário e mesmo sem que haja necessidade de advertência ou multa.

“A mediação é um método de resolver litígios em que um terceiro escolhido pelas partes, neutro e imparcial, entra na relação a convite para, juntamente com os envolvidos, encontrar uma solução”, explica o mediador e juiz arbitral da Câmara de Mediação e Arbitragem do Paraná (CMA-PR), Edson Januário das Neves.

Além de ajudar na resolução de problemas individualizados (entre vizinhos ou entre síndicos e condôminos), o mediador pode ser convocado para contribuir em reuniões de condomínio em que são tomadas as decisões coletivas, facilitando o processo.

O método não tem garantia de sucesso e o conflito pode acabar sendo levado para a Justiça, mas é vantajoso pela velocidade: se ambas as partes estiverem dispostas a ceder, o problema pode ser resolvido no ato. Para Neves, a mediação também é “mais justa” com o restante da sociedade. “As milhões de ações judiciais têm um custo e esse custo é rateado por todos nós. Na mediação, só as partes envolvidas arcam com os custos”, diz. Ligado tanto à CMA quanto à Câmara de Mediação e Conciliação do CREA-PR, Neves é um mediador oficial, ou seja, quando ajuda a solucionar um conflito, pode redigir um acordo entre as partes, o qual valerá como título executivo extrajudicial e, em caso de descumprimento, poderá ser executado na Justiça.

Extraoficialmente, as administradoras também oferecem serviços de mediação dentro da assessoria ao síndico. “A administradora disponibiliza um gestor para mediar os conflitos na esfera administrativa”, explica Priscila. Como o serviço está incluído no valor pago pelo condomínio à administradora, pode ser mais vantajoso do que a mediação feita nas câmaras.

Quando o conflito não é resolvido ou ultrapassa a esfera administrativa, como em casos de ameaças ou agressões, por exemplo, o departamento jurídico da administradora é chamado para orientar os passos seguintes, mas é comum os casos serem resolvidos em tribunais de pequenas causas.

Muitas vezes, escritórios capacitados e especializados em conflitos de condomínio podem ser de grande ajuda. O advogado Márcio Spimpolo, da S&A Spimpolo & Associados, de Ribeirão Preto/SP, especialista em Direito Condominial, diz: “Na maior parte dos casos conseguimos resolver os atritos com uma boa e honesta conversa entre os condôminos e entre os condôminos e a administração.” Ressalta o advogado: “Para isso, é muito importante que as partes estejam dispostas a ceder, a exemplo do que acontece para a continuidade de um bom casamento”.

Fonte: JusBrasil

Certo dia me fizeram essa pergunta em um congresso de administração de condomínios e rapidamente eu respondi com outra pergunta: “Qual a mulher ideal para se casar: a loira, a morena ou a ruiva?”.

É como se fôssemos escolher o melhor vinho, ou a marca de carro, e quem sabe se perguntarem o melhor lugar do mundo para viajar, quem pode fazer uma afirmação exata a respeito?

A essa altura você já entendeu que é uma questão de gosto, necessidade e oportunidade, ou seja, a melhor gestão de sucesso para um condomínio é sempre aquela que apresenta resultados, e talvez a que agrade mais o bolso da coletividade, mas alguém já ouviu falar em empreendimento de sucesso sem investimento?

Alguma pessoa já viu um síndico servir até mesmo 24 horas, fazer cursos para assumir a função, estudar, se dedicar em conhecer a convenção do condomínio, manutenção predial, legislação, técnicas de gestão e enfrentar todos os conflitos que o mandato exige em troca de apenas isenção de condomínio?

Foi-se o tempo em que isso acontecia.

No caso dos síndicos dos condomínios (interno), o que posso dizer, é que existe dois tipos:

• Um que tem conhecimento em gestão, é um expert em finanças, conhecedor dos assuntos jurídicos, da manutenção predial preventiva e é um verdadeiro pacificador, maravilhoso em resolver conflitos, mas falta-lhe coragem!
• O outro não tem nenhum desses requisitos, mas quando está na assembleia de eleição de síndico e ninguém tem coragem de se candidatar ele logo assume. Resultado: má gestão.

Aquele “sabidão” que sabe tudo, mas não teve a coragem de assumir o cargo de síndico, fica a todo tempo criticando e tornando o ambiente ruim, em que muitas pessoas já conhecem, afinal, é mais cômodo ficar “atacando as pedras” do que ser a “vidraça”!

A saída, então, acaba sendo o síndico externo, previsto na própria legislação desde 1964, e que agora parece que virou um novo filão de mercado.

Sabendo explorar, muitos síndicos com experiência podem absorver e ajudar a administrar com sucesso a vários condomínios.

Uma coisa é certa, sendo síndico do condomínio ou externo, a verdade é uma só: a responsabilidade civil, criminal, trabalhista, previdenciária, tributária e ecológica, dentre diversas outras continuam a mesma para ambos.

O mercado mudou bastante e as exigências de quem vive em um condomínio aumentou muito, e junto os problemas de segurança, convivência e a manutenção da edificação para que se mantenha o imóvel valorizado, enfim, é preciso profissionalizar o processo de administração de um condomínio.

Para isso, hoje em dia vem aumentando com sucesso o mercado de síndicos externos, conhecidos como “síndicos profissionais”, e que na verdade agem com mais imparcialidade e realizam gestões mais eficientes.

Com o síndico profissional, a pessoalidade, em alguns casos, acaba ficando em segundo plano e o síndico age de acordo com as regras, buscando ser mais rigoroso nas notificações das transgressões cometidas pelos moradores, independente de quem for, pois não mantem vínculos de amizades, o síndico externo age como um profissional e ponto final.

O síndico externo não faz parte do convívio social do condomínio e o fator emocional não é elemento nos conflitos existentes e consegue na maioria das vezes, resolver a todos os casos de indisciplina com mais agilidade e profissionalismo.

As próprias pessoas acabam respeitando mais o síndico externo, e da mesma forma acabam exigindo dele muito mais, pois a expectativa é maior, sem falar na remuneração que é muito mais vantajosa do que as que costumeiramente são pagas ao síndico interno do condomínio.

Não existe uma regra clara se o melhor é o síndico morador ou um síndico externo, ambos podem fazer uma gestão de sucesso ou fracasso. É preciso ter um planejamento, uma boa projeção financeira com acompanhamento constante, uma pesquisa de satisfação dos moradores com assiduidade, um laudo da atual situação da edificação, e fazer um trabalho com a participação de todos.

O mais importante é que o síndico assuma o seu papel como administrador do condomínio e nunca como o dono do prédio.

O síndico tem que cumprir e fazer com que cumpram todas as deliberações das assembleias, o que determina a convenção e o regulamento interno, nunca sobrepondo a legislação em vigor.

A gestão de sucesso de um condomínio é aquela onde se pratica com sabedoria o processo do exercício democrático, se tem transparência, muita, mas muita agilidade na comunicação do síndico com todos os moradores e sabendo que a assembleia é soberana, realiza-las com mais preparo, pautas mais atrativas, demasiadamente organizadas, buscando manter sempre uma maior frequência e participação dos moradores.

Portanto, seja o síndico morador, ou o síndico externo, é preciso ter conhecimento do que o cargo do síndico representa e agir com responsabilidade, bom senso e respeito às regras, tendo humildade para ouvir, vontade de servir, e pulso para colocar em pratica todo o planejamento aprovado pela comunidade condominial.

Que todos sejam muito felizes em seus condomínios!

*Marcelo Duarte é empresário e palestrante do mercado de administração de condomínios.

**Crédito da matéria: Sindiconet

Para ser habitável, um condomínio precisa passar segurança e ter um aspecto de lar, até mesmo os empresariais precisam inspirar esse conforto nas pessoas que trabalham em função dele, para que se sintam mais seguros e trabalhem sem preocupações. Mesmo que não disponha de um espaço muito grande, o condomínio precisa ser bem delimitado entre o espaço do prédio, do estacionamento (que é uma questão primordial), playgrounds, e em alguns casos piscina (para os habitacionais). Além de passar segurança, as pessoas que frequentam ali precisam sentir q eu possuem a liberdade de ir e vir, a hora que quiserem, tendo a certeza que na volta tudo estará no lugar como ela deixou.

O responsável pela observação de quem entra e sai e que garante uma maior segurança é o porteiro, que sempre vai consultar o morador antes de deixar alguém entrar. Além dessa questão, ele também é responsável pelo recebimento das cartas e anotações de recado, caso alguma visita não consiga entrar devido a impossibilidade de contatar o morador naquele momento.
Se o seu condomínio possuir uma gestora para resolver qualquer problema relacionado a ele, ou até mesmo o síndico, sabia que eles precisam estar aptos. Esses problemas podem até ser entre moradores ou se certificar que tudo está funcionando como o filtro da piscina e os elevadores.

Agora, para manter uma boa gestão e conseguir a confiança de todos a sua volta, o quesito transparência é fundamental.

Com o passar dos anos, tudo encarece, e com isso as taxas e mensalidades aumentam junto. Quem paga, precisa saber onde está indo o seu dinheiro, e para isso, o administradora deverá sempre ter planilhas organizadas, anotando tudo o que entra e o que sai, e deixa-la em algum lugar acessível para que todos possam dar uma olhada. A transparência é fundamental para uma excelente gestão.